Hoàng, một nhà đầu tư tự nhận là người đam mê cổ phiếu bất động sản, vừa lãi gần 12% trong nửa tháng. Tuy nhiên, để được con số này, cậu cho biết đã phải "nếm mật nằm gai" từ nửa cuối năm ngoái.
Kỳ vọng sóng tăng giá khi doanh nghiệp bất động sản công bố kết quả kinh doanh, Hoàng rót tiền vào 4 cổ phiếu. Nhưng khi bức tranh kinh doanh năm ngoái hé lộ, không cổ phiếu nào trong số này bật quá 5%. Thậm chí, cổ phiếu của một doanh nghiệp báo lãi cao nhất 3 năm qua còn tiếp tục trượt dài. Cho đến đầu tháng này, khi dòng tiền chốt lời cổ phiếu ngân hàng để luân chuyển sang nhóm khác, danh mục với hơn phân nửa cổ phiếu bất động sản của cậu mới khả quan dần.
Theo ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc - Phó giám đốc Khối phân tích chi nhánh TP HCM, Công ty Chứng khoán Bảo Việt, khoản lãi của Hoàng đã vượt trội so với mặt bằng thị trường. Có 37 trong số 58 cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn TP HCM tăng giá so với đầu năm và mức tích lũy bình quân là 10%. Giá trị giao dịch của nhóm này cũng nhích dần, tuần trước tăng hơn 35%.
Ông Ngọc cho rằng đang có sự phân hóa rất lớn giữa các cổ phiếu bất động sản. Những mã ghi nhận mức tăng mạnh chủ yếu thuộc về doanh nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt, đặc biệt là có danh mục dự án tốt, pháp lý đầy đủ hoặc hưởng lợi từ đầu tư công. Ngược lại, cổ phiếu của các doanh nghiệp chưa giải quyết dứt điểm các vấn đề tài chính như áp lực đáo hạn trái phiếu hay nghĩa vụ vay nợ ngắn hạn vẫn bị ghìm chân.
"Dòng tiền đang chảy vào cổ phiếu của doanh nghiệp có nền tảng cơ bản vững chắc, thay vì các mã mang tính đầu cơ", ông Ngọc nói thêm.
VHM nằm trong nhóm đầu về mức tăng khi từ 40.000 đồng lên 49.000 đồng, tức khoảng 23%. AGG tăng 13%, còn DXG tăng 10%. Điểm chung của các doanh nghiệp này là đều có thông tin về các dự án đang và sắp mở bán trong quý đầu năm.
Trong khi đó, NVL và PDR lần lượt đi ngang ở vùng giá 10.500 đồng và 20.500 đồng. NLG diễn biến kém khả quan hơn khi giảm 9% từ 36.500 đồng xuống 33.500 đồng, còn KDH cũng mất 12%.

Nhà đầu tư theo dõi bảng giá tại một phòng giao dịch của Công ty Chứng khoán VNDIRECT. Ảnh: Quỳnh Trần
Ông Đỗ Thạch Lam, Trưởng phòng Trung tâm phân tích, Công ty Chứng khoán Rồng Việt, cho rằng sau giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, nhà đầu tư thận trọng và khắt khe hơn nhiều trong việc giải ngân vào cổ phiếu ngành này. Họ chưa thấy sự hấp dẫn của nhóm này trong ngắn hạn bởi 2 lý do.
Thứ nhất, nguồn cung thị trường bất động sản mới ở bước đầu của giai đoạn hồi phục. Thứ hai, 3 bộ luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành nhưng vì độ trễ của chính sách nên cần thêm thời gian để thấy chuyển động rõ nét ở các doanh nghiệp vướng pháp lý.
Tuy nhiên, về dài hạn, ông Lam lạc quan về triển vọng cổ phiếu bất động sản. Theo ông, cổ phiếu ngành này chỉ đang giao dịch ở mức P/B trung bình là 1,3 lần, thấp hơn so với mức trung bình 5 năm là 1,5 lần.
Ông Ngọc đồng quan điểm định giá cổ phiếu bất động sản "đã về mức hấp dẫn" và có nhiều yếu tố hỗ trợ. Ông phân tích, giai đoạn năm 2023 đến nửa đầu năm 2024, câu chuyện kích hoạt nhịp tăng cho cổ phiếu bất động sản là định giá hấp dẫn sau khủng hoảng của thị trường trái phiếu và các thay đổi lớn về mặt chính sách để gỡ khó cho thị trường. Còn hiện tại, quỹ đất sạch, năng lực triển khai dự án hiệu quả và định giá còn dư địa tăng mới là yếu tố quan trọng nhất.
Trong báo cáo của một số công ty chứng khoán, dự phóng tăng giá một năm tới cho những cổ phiếu đầu ngành như VHM, KDH, PDR đều trên 20%. Thậm chí có nhóm phân tích lạc quan, như Shinhan Securities, cho rằng một số tên tuổi như NLG sẽ tăng 44% hay DXG tăng gần gấp rưỡi.
Không chỉ các nhóm phân tích lạc quan về triển vọng cổ phiếu bất động sản, chính lãnh đạo doanh nghiệp cũng tin tưởng về triển vọng tăng giá cổ phiếu. Đơn cử như ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR), trăn trở "không biết vì sao rẻ như hiện tại" dù tự nhận thấy nền tảng công ty tốt và đang có nhiều nhà đầu tư trong, ngoài nước ngỏ ý hợp tác cùng phát triển dự án.
PDR đang giao dịch quanh 20.500 đồng, đi ngang so với vùng giá đầu năm. So với vùng đáy dưới mệnh giá thiết lập vào giữa năm 2023, cổ phiếu này tăng gấp đôi. Tuy nhiên, mức hiện tại vẫn còn khoảng cách lớn so với vùng đỉnh 99.000 đồng (chưa điều chỉnh) xác lập vào cuối năm 2021.
"Chúng tôi trải qua một cuộc khủng hoảng và phục hồi nhanh chóng, nhưng không hiểu sao cổ phiếu của mình mới 20.000 đồng", ông Đạt nói với nhà đầu tư cách đây 2 tuần.
Dù lạc quan với viễn cảnh dài hạn, chuyên gia của Công ty Chứng khoán Rồng Việt vẫn khuyến nghị nhà đầu tư xây dựng bộ lọc cổ phiếu thận trọng đối với nhóm này.
Theo ông, đầu tiên, nhà đầu tư cần nhìn các thị trường bất động sản đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư sơ cấp, có triển vọng để mở bán dự án và có mức hấp thụ tốt. Thứ hai, lọc ra những công ty sở hữu dự án tại các thị trường này để phân tích sâu hơn về tình hình pháp lý và tài chính. Các công ty có quỹ đất đang trong giai đoạn hoặc đã hoàn thành tiền sử dụng đất, đồng thời có tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu thấp hơn mức trung bình ngành (50%) là ưu tiên hàng đầu.
Phương Đông