“Xây nhà trọn gói” – đừng nghĩ là đơn giản, chỉ phải bỏ tiền ra và một thời gian sau là có thể dọn đến ngôi nhà mới. Mặc dù dịch vụ này có ý nghĩa và vai trò là giảm thiểu thời gian và sự vất vả của chủ nhà nhưng chủ nhà cũng phải bỏ thời gian và công sức, tâm trí trong giai đoạn đầu để giai đoạn sau được nhàn nhã và công trình có chất lượng tốt. Các vấn đề cần quan tâm và lưu ý là:
Hồ sơ thiết kế chuẩn và đầy đủ thông tin
Thông thường, các đơn vị cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói đều đảm nhận cả thiết kế và thi công; và phần thiết kế thường giảm giá, thậm chí miễn phí. Tuy nhiên có một số chủ nhà thuê thiết kế ở đơn vị khác. Điều này cũng không ảnh hưởng gì tới việc thi công trọn gói. Điều quan trọng là hồ sơ thiết kế phải đầy đủ nội dung, chi tiết, thông tin rõ ràng. Việc thuê một đơn vị làm cả thiết kế và thi công thực tế hay có nhược điểm là: Hồ sơ thiết kế không đầy đủ, do nhà thầu cho rằng họ thi công nên họ chủ động được mọi vấn đề, không cần vẽ quá nhiều, quá chi tiết; và sẽ triển khai theo kiểu “trực tiếp bảo thợ”. Điều này có thể là tiêu cực khi trong quá trình thi công có “vấn đề”, thì sẽ không có cơ sở để giải quyết đúng – sai hay đưa ra giải pháp hợp lý.
Để giải quyết vấn đề này, chủ nhà cần nắm rõ nội dung hồ sơ về mặt kiến trúc – xã hội – tức là các nhu cầu về không gian sử dụng, các yếu tố quan trọng như bếp, bàn thờ… Về mặt kỹ thuật, chủ nhà cần mời một đơn vị tư vấn hay kiến trúc sư có kinh nghiệm thẩm định hồ sơ, đảm bảo hồ sơ đủ nội dung, đúng kỹ thuật, khớp các bản vẽ, các bộ môn. Một hồ sơ chuẩn không chỉ đảm bảo việc thi công được tốt mà còn là cơ sở để lập báo giá – dự toán chính xác.
Tìm nhà thầu có năng lực
Có hồ sơ thiết kế chuẩn, việc tiếp theo là tìm nhà thầu. Tất nhiên với công trình nhà ở gia đình thì không cần tới các công ty xây dựng lớn, nhưng nhà thầu nhận thầu phải có năng lực. Đó là kinh nghiệm trong lĩnh vực đảm nhận, đủ nhân công cho từng hạng mục, máy móc và có đội ngũ quản lý giám sát chuyên nghiệp. Việc này chủ nhà cần tìm hiểu rõ, tránh tin những quảng cáo hoa mỹ của các đơn vị cung ứng dịch vụ. Bởi thực tế có những nhà thầu không đủ nhận lực, sau khi nhận hợp đồng mới đi tìm thợ mùa vụ, thuê lại những thầu phụ khác; hoặc tệ hơn là “bán cái” cho một bên thứ ba.
Để kiểm tra năng lực nhà thầu, nếu cần thiết chủ nhà có thể yêu cầu nhà thầu cho tới xem, tham quan những công trình đã thực hiện, hoặc tới những công trình đang thi công. Sau khi trao đổi về nội dung công việc sẽ giao hồ sơ thiết kế kỹ thuật cho nhà thầu để bóc tách khối lượng và làm dự toán. Đây là công tác rất quan trọng, liên quan trực tiếp tới “thiệt hại” tài chính của chủ nhà. Nhà thầu có năng lực, có kinh nghiệm có thể đưa ra báo giá đầy đủ và chính xác cho từng hạng mục cũng như tổng thể.
Dự toán đúng và đầy đủ
Dự toán phải bám sát vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật, trong đó có hai phần chính là khối lượng và đơn giá. Khối lượng phải được tính đúng và đủ, đơn giá phải hợp lý theo đơn giá trên thị trường.
Khi lập dự toán chủ nhà cần cho nhà thầu biết năng lực tài chính và nhu cầu đầu tư của mình cho ngôi nhà. Bởi có những loại vật liệu (phần thô) như cát, đá, xi măng, thép… có giá chung và không chênh nhau nhiều bởi những nhà cung cấp; nhưng có những loại vật liệu (hoàn thiện) như cửa gỗ, sơn nước, gạch ốp lát, mặt hạt công tắc, ổ cắm, các loại thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng… có giá khác nhau giữa các hãng và giữa các chủng loại trong cùng hãng. Sau khi thống nhất về các loại vật liệu và thiết bị đó, nhà thầu sẽ đưa ra một dự toán sát với thực tế nhất để thi công.
Hợp đồng chặt chẽ
Hợp đồng xây dựng nhà trọn gói là các thỏa thuận dân sự được ký kết giữa chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng nhằm ràng buộc các điều khoản để tiến hành thiết kế thi công công trình đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng và giá cả đúng theo dự toán. Về nguyên tắc chung, hợp đồng ngoài việc căn cứ vào các điều khoản pháp luật thì càng chặt chẽ, chi tiết, cụ thể càng tốt. Về phía chủ nhà, cần tới sự tư vấn của chuyên gia thi công xây dựng hoặc luật sư khi thảo hợp đồng.
Các chủng loại vật tư, vật liệu cần ghi rõ trong hợp đồng căn cứ theo bảng dự toán. Tiến độ trong từng giai đoạn cũng phải được ghi rõ tới ngày tháng nào xong phần nào và các điều khoản thanh toán cũng tương ứng với từng giai đoạn thi công. Chủ nhà không nên ứng tiền chung chung không có căn cứ khối lượng công việc mà phải bám theo tiến độ thi công. Trong trường hợp xấu nếu hợp đồng bị nhà thầu phá vỡ thì chủ nhà cũng không thiệt hại nhiều.
Các vấn đề phát sinh cần dự trù hết trong hợp đồng, như việc thay đổi nguyên vật liệu, nhà thầu làm sai thiết kế, chủ nhà sửa thiết kế, sự thay đổi chính sách xã hội của nhà nước có liên quan, vấn đề tai nạn lao động… Tất cả phải được chuẩn bị và có giải pháp rõ ràng, nếu có chi phí thì bên nào chịu. Trong hợp đồng phải có điều khoản phạt với tất cả những vi phạm cam kết như chậm tiến độ, sai thiết kế, chất lượng không đảm bảo…
Và cuối cùng là một nội dung rất quan trọng: Đó là điều khoản về việc bảo hành, bảo trì công trình hoàn thiện. Tương ứng với nội dung này là khoản tiền trong hợp đồng mà chủ nhà giữ lại để đảm bảo nhà thầu có trách nhiệm trong thời gian bảo hành.
Tất cả các thông tin trong hợp đồng cần được trình bày cụ thể, tránh dùng các từ ngữ không rõ ràng, không mang ý nghĩa cụ thể. Ví dụ như gạch ceramic hãng A hoặc ”tương đương”, cụm từ “tương đương” dễ tạo hiểu lầm và tăng rủi ro cho chủ đầu tư, bởi vì vật liệu khác nhau sẽ dẫn đến giá trị hợp đồng khác nhau.
Mặc dù trên thực tế, việc làm nhà trọn gói chưa phải là quá phổ biến và còn nhiều bất cập bởi nhiều lý do. Song về mặt tổng thể nhìn nhận, đây vẫn là mặt tích cực thể hiện một sự chuyên nghiệp hóa trong xã hội hiện đại, và tương lai sẽ ngày càng nhiều ngôi nhà được thi công trọn gói có chất lượng cao, đem lại sự hài lòng cho gia chủ./.