Khu vực phố cổ Hà Nội nằm ở phía Tây và phía Bắc của hồ Hoàn Kiếm, được mệnh danh là nơi "tấc đất tấc vàng","hái ra tiền" nhờ vị trí đắc địa, là khu phố du lịch, thu hút nhiều khách tham quan nên rất thuận lợi cho việc kinh doanh. Chính vì thế, bất động sản khu vực phố cổ Hà Nội luôn dẫn đầu về sự đắt đỏ, với giá sánh ngang với đất vàng ở Paris, HongKong…
5 điều bạn cần đặc biệt lưu ý khi mua nhà tập thể để đầu tư Đọc ngay
Thế nhưng những ngôi nhà ở trên phố cổ giao bán phải tới 1-2 năm mới có thể bán được. Số tiền rất lớn từ vài chục tỷ tới vài trăm tỷ và không phải khách nào cũng có điều kiện tài chính đủ để mua. Những người mua được phân khúc này phải là giới siêu giàu.
Khảo sát các căn nhà phố cổ cho thấy, nhà mặt tiền tại các con phố Hàng Gai, Hàng Bài, Hàng Bông, Hàng Bạc, Hàng Đậu… được rao bán với giá hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.
Đơn cử như, một tòa nhà 10 tầng xây trên diện tích 390m2 với mặt tiền 9,5m nằm trên phố Hàng Bông hiện được bán tới 650 tỷ đồng, tức là 1,6 tỷ đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá đắt kỷ lục từ trước đến nay phải kể đến một Khách sạn 4 sao tại phố Hàng Bông đang được rao bán hơn 2 tỷ/m2 với giá 650 tỷ đồng cho diện tích 323 m2, mặt tiền 8m,12 tầng, 91 phòng.
Đó là trước thời điểm covid đã xảy ra, nhưng khi dịch bệnh kéo dài quá lâu dẫn đến việc không cho thuê được thì nhiều người bắt buộc phải bán đi. Hiếm hoi có các căn nhà ở phố cổ có giá trị vài chục tỷ tới vài trăm tỷ bán nhiều như hiện tại.
Nhiều căn nhà ở phố cổ được rao bán với giá hàng trăm tỷ đồng ở thời điểm hiện tại. Ảnh chụp màn hình.
Thế nhưng dù biết mua vào ở thời điểm này chắc chắn có lãi, nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn không lựa chọn. Đơn giản là khi mua vào sẽ vướng 4 điều khó như sau.
1. Ôm vào không biết thời điểm nào mới bán được
Mặc dù các nhà đầu tư, dân buôn biết rằng mua ở thời điểm này sẽ được giá rẻ và lãi nhiều nếu sau thời gian nữa dịch bệnh được ổn định và thị trường trở về bình thường thì xu hướng bất động sản sẽ lại tăng lên. Với biến động giá của thị trường bất động sản cao cấp này thì lượng lãi thu về cũng có thể lên tới vài chục tỷ.
Theo HaNoi Home (đơn vị định giá nhà đất tại Hà Nội) cho biết: "Riêng với phân khúc bất động sản ở tại phố cổ thì giá chưa bao giờ đi ngang hoặc đi xuống. Lượng khách mua nhà phố cổ rất hiếm, thế nên giá được đẩy lên liên tục. Cứ mỗi một thời gian thì giá của nó lại tăng lên. Thế nhưng nhà đầu tư và dân buôn lại không mua.
Lý do là bởi vì khi mua xong có rất ít khách có thể mua lại được những ngôi nhà như vậy. Giá một ngôi nhà ở phố cổ lên tới cả chục tỷ tới trăm tỷ nên lượng khách hàng cá nhân có nhu cầu mua rất ít. Nếu có cũng chỉ là các công ty, doanh nghiệp mua về để kinh doanh các dịch vụ khách sạn, nhà hàng nhưng chờ không biết tới khi nào".
Nhiều môi giới nhà đất phố cổ lâu năm cũng cho biết, nhà phố cổ cách đây 2-3 năm từng có thời điểm khách mua xếp hàng chờ bởi ngoài giới siêu giàu Hà Nội thì những đại gia BĐS đến từ các tỉnh Thanh Hóa, Hà Tĩnh, Nghệ An...cũng muốn mua để vừa giữ tiền vừa đầu tư cho thuê.
Thế nhưng ở thời điểm hiện tại dù mua sẽ được giá rẻ nhưng khi bán thì nhà đầu tư không thể dám chắc tới khi nào mới có giao dịch thành công.
Câu hỏi bao giờ thị trường mới phục hồi và bao giờ nhà phố cổ lại đắt hàng như 2-3 năm trước và lúc đó số vốn của người mua đang để tại đây trị giá hàng chục tỷ tới trăm tỷ thì khoảng sinh lời đó có bù lại được hay không. Đó cũng là câu hỏi và băn khoăn mà nhiều chủ đầu tư phải đắn đo.
Ảnh minh họa.
2. Là phân khúc bất động sản kén khách
Ngoài lý do trên, việc tìm ra các người mua cho phân khúc này cũng rất khó khăn. Môi giới tìm được khách mua ở trên phố cổ cũng rất hiếm. Bởi khách mua với giá vài chục tỷ có nhiều nhưng vài trăm tỷ thì cực kỳ hiếm. Chính vì thế việc mua bán những ngôi nhà trên phố cổ càng không phải chuyện đơn giản.
Ngoài ra để kết nối với những người mua bất động sản đặc biệt là bên siêu giàu rất khó. Những thông tin của họ luôn được bảo mật và giữ kín, không muốn công khai. Và đôi khi chính chủ nhà ở phố cổ sẽ không làm việc với bất kỳ ai ngoài 1 người môi giới mà họ đã tin tưởng. Điều này khác hoàn toàn với việc mua các ngôi nhà giá trị thấp khi chủ nhà sẽ làm việc với tất cả mọi người và tất cả môi giới quan tâm tới ngôi nhà của họ.
"Khoảng thời gian 2-3 năm trước khi đông khách mua nhà phố cổ, chủ nhà giao bán là sẽ có người chốt luôn và khách mua còn không kịp thương lượng. Khách mua nhà luôn trong tình trạng xếp hàng và chủ nhà phố cổ chỉ giảm giá theo hình thức gia lộc.
Tuy nhiên thời điểm này do giá nhà phố cổ bán cao nên phân khúc này rất kén khách, có những căn nhà chủ rao bán cả nửa năm nay nhưng chưa có khách hỏi mua.
Có những căn nhà trên phố cổ rao tới nửa năm, cá biệt tới vài ba năm nhưng chưa có khách hỏi mua hoặc không có khách đúng tiêu chí và tầm tiền mua lớn", HaNoi Home chia sẻ thêm.
3. Dịch bệnh nên mua nhà phố cổ xong cũng không thể cho thuê
Ảnh minh họa.
Tâm lý nhiều nhà đầu tư muốn mua nhà ở phố cổ vừa để giữ tiền vừa cho thuê nhà vì có thể mang tới dòng tiền lợi nhuận ổn định.
Vậy nhưng từ năm 2020 đến nay khi dịch Covid-19 xảy ra, kinh doanh ế ẩm khó khăn nên đã xảy ra tình trạng nhiều khách thuê mặt bằng tại phố cổ đã không chịu được giá cao mà phải trả mặt bằng và ngừng kinh doanh.
Kéo theo đó, số lượng tin đăng cho thuê nhà phố cổ trên các trang rao vặt mỗi ngày một nhiều. Thậm chí một số chủ nhà cũng đã bắt đầu có động thái rao bán nhà.
Từ điều này, chủ đầu tư dù biết mua vào có có thể rẻ hơn vài chục tỷ nhưng để cho thuê thu lợi nhuận ổn định là rất khó.
4. Môi giới dù nhìn ra được "khoản hời khủng" nhưng cũng không đủ lực
Cũng theo HaNoi Home nếu đối với những phân khúc khác, môi giới tìm được nguồn hàng tốt thường hùm tiền mua chung sau đó bán ra, vừa môi giới vừa đầu tư để khoản lời cao. Tuy nhiên, đối với nhà đất phố cổ do giá quá cao, lượng tiền đổ vào lớn nên không thể.
"Mặc dù môi giới có thể nhìn nhận được là bất động sản tại đây sẽ sinh lời và có lãi nhưng không đủ tiền để mua", HaNoi Home cho biết.
Không chỉ vậy, môi giới bán nhà phố cổ thu được tiền hoa hồng từ vài trăm triệu cho đến cả tỷ đồng nhưng rất mất thời gian và công sức với mỗi giao dịch. Thông thường, phải mất từ 1-2 năm mới hoàn thành được 1 giao dịch lớn như vậy và nếu thành công cũng đã là may mắn.
"Bên HaNoi Home cũng đã có những giao dịch như vậy. Tần suất các giao dịch tầm tiền lớn ở phân khúc này sẽ xuất hiện khoảng 1-2 lần/năm. Nhưng các giao dịch này rất tốn thời gian và khi có giao dịch lên đến hàng tỷ đồng như vậy thì không phải 1 môi giới có thể làm được", đại diện đơn vị này chia sẻ.
Nhà phố ở phân khúc trung bình hoặc khá thì nhu cầu mua - bán luôn sẵn có trên thị trường. Ngược lại, nhà có giá trị lớn hàng chục tỷ tới hàng trăm tỷ như ở phố cổ nhu cầu vẫn có nhưng không phải lúc nào trên thị trường cũng sẵn sàng.
Đặc biệt, trong bối cảnh Covid-19 nhiều căn nhà phố cổ được rao bán giá "dễ thở", ôm vào chắc chắn sau dịch có lãi nhưng cũng không ai dám ôm bởi tiền đầu tư lớn trong khi đó tìm được khách xuống tiền thời điểm này không hề dễ.